
По данным Росреестра почти 50% сделок с недвижимостью проходят с ипотекой. Пока жилищный заем не уплачен в полном объеме, кредитная квартира остается в залоге у банка. Обычным способом продавать такое жилье не получится, поскольку Росреестр не зарегистрирует его на нового хозяина. Как купить квартиру, которая в ипотеке Сбербанка? Этот вопрос интересует многих, поскольку именно этот банк – лидер в жилищном кредитовании, и покупателю необходимо знать все требования кредитора.

Как купить квартиру в ипотеке Сбербанка
Покупателю приобретение такой недвижимости дает ряд преимуществ:
- 100% гарантия, что продавцу будет зачислена полностью вся сумма, поскольку сделка проходит под надзором банка. Это позволяет в дальнейшем избежать ситуации, когда договор купли-продажи расторгается из-за расчетов.
- Ипотечные квартиры – самые безопасные. Перед подписанием кредитного договора в банке проводится юридическая проверка документов на квартиру и на ее бывших владельцев.
- У залоговых квартир продажная цена существенно ниже.
Квартира, купленная на заемные средства, становится залоговой. На нее выдается закладная и передается кредитору на хранение. Поэтому у владельца жилья ограничены возможности на распоряжение ею до полной уплаты займа. Продать недвижимость разрешается при одном условии – снять с нее обременение.
До сделки заемщик должен вначале получить от Сбербанка разрешение. Затем снимается отметка о залоге с ипотечной квартиры. Процедура проводится поэтапно:
- закрывается долг по жилищному займу;
- подается заявление на снятие с кредитной квартиры обременения;
- клиент вместе с сотрудником банка обращается в Росреестр для удаления записи о регистрации (необходимо подать заявку, подписанную банковским специалистом и клиентом);
- после снятия записи выдается выписка из ЕГРН.
Если оформлялась закладная на жилье, то бумага возвращается заемщику. В закладной ставится обязательная отметка о полном выполнении клиентом кредитных обязательств перед кредитором. Покупатель предоставляет бумагу в МФЦ для погашения отметки об ипотеке с покупаемого жилья.

Для сделки с залоговой квартирой понадобится предъявить следующие документы:
- паспорт хозяина продаваемой квартиры;
- оформленный на него кадастровый паспорт (с инвентарной стоимостью квартиры и сведениями о сделанных перепланировках);
- технический паспорт;
- справка снятии обременения;
- документы, подтверждающие права на владение залоговой квартирой;
- отчет об оценке с указанием рыночной цены (оценку разрешается проводить аккредитованными Сбербанком компаниями-оценщиками);
- справку по форме №9.
По усмотрению кредитного специалиста этот список может быть дополнен.

Дебетовая карта Tinkoff Black (до 6% на остаток) с безопасной доставкой карты
от Тинькофф БанкаА теперь рассмотрим частные случаи по продаже ипотечного жилья.
Ипотечная квартира с материнским капиталом
Продать квартиру, взятую в кредит с использованием материнского капитала, в Сбербанке не просто. Это реально, если соблюсти нескольких условий:
- Взять письменное разрешение у органов опеки. Оно выдается, если продавец предоставит документальное подтверждение того, что права несовершеннолетних детей не будут нарушены. Если органы опеки ответят отказом, сделка не состоится.
- Реализовать жилье допускается с целью покупки или обмена на вариант с лучшими условиями, строительство дома, открытие депозита на детей.
- Перед сделкой обязательно выделяются доли на всех членов семьи и на детей, в том числе.

После получения разрешения от органов опеки нужно действовать в таком порядке:
- найти покупателя, готового купить залоговую недвижимость;
- подписать договор;
- погасить задолженность по предоставленной выписке;
- снять обременение;
- купить новую недвижимость.
Реализация жилья по военной ипотеке
Существуют определенные нюансы при реализации подобной недвижимости. Военнослужащему нужно действовать в таком порядке:
- Подать заявление в Росвоенипотеку, где указать причины, побудившие реализовывать залоговое жилье, и ходатайствовать об устранении обременения.
- Если позволяет выслуга лет и возраст, то снова попытаться стать участником НИС.
- Кредитор предоставляет в Росвоенипотеку выписку о величине остатка задолженности.
- Средства, переведенные Росвоенипотекой, Сбербанк переводит на личный счет заемщика-военнослужащего.
- Остаток кредитной суммы заемщик выплачивает из личных накоплений.
- С квартиры снимается отметка о залоге и проводится сделка.
После этого клиент может подавать заявку на военную ипотеку, но уже не в Сбербанке.

Продажа залогового жилья при разводе
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, если супруги разводятся? Ситуация решается в зависимости от того, на кого был выдан жилищный заем:
- Оба супруга – созаемщики. Допускается внесение допсоглашения к ипотечному договору, по которым устанавливается солидарная ответственность обоих супругов. Они отвечают в равной мере по задолженности. Этот вариант неохотно поддерживается кредитором, поскольку супруги не всегда одинаково платежеспособны. Банк предложит переоформление на мужа и жену по кредиту вместо одного общего или оставить одного супруга заемщиком, если до этого он выступал основным плательщиком. Супруги никак не смогут повлиять на решение кредитора: только он диктует условия в подобном разделе.
- Ипотека оформлена до брака (один заемщик). Жилье не считается имуществом, совместно нажитым за годы брака. Разделу будут подлежат платежи, внесенные во время проживания в браке.
Банк никак не заинтересован в проблемных займах. Поэтому может принять простое решение – выставит требование о досрочном погашении имеющейся задолженности.

Сбербанк отказал в продаже залогового жилья – что делать?
В этой ситуации возможны несколько решений. Главное – снять обременение с продаваемой недвижимости.
Какие варианты решения:
- Для выплаты долга взять потребительский заем в другом банке. После чего снимается обременение и жилье продается.
- Найти покупателя, согласного выдать под расписку деньги для уплаты долга и провести куплю-продажу.
- Подать в Сбербанк заявление на перевод долга на другое лицо и получить от банка письменное согласие на продажу. Покупатель становится новым заемщиком по кредиту.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку
Самый простой и выгодный вариант для покупателя – оформить жилищный кредит в Сбербанке на квартиру, находящуюся у него в залоге. Банк просто переоформляет залог на покупателя, если убедится в платежеспособности нового заемщика. Действия нового собственника залоговой недвижимости:
- Подача заявки на покупку квартиры с указанием, что она в залоге Сбербанка. Заявка подается в отделении или в онлайн-режиме, через ДомКлик.
- После одобрения заявки банком готовится пакет документов по объекту недвижимости (большинство бумаг заказывается в Росреестре и запрашивается у продавца). Покупателю потребуется предоставить отчет об оценке жилья.
- Затем покупатель выплачивает первоначальный взнос, который переходит продавцу.
- Кредитор переоформляет на нового заемщика кредитный договор и залог.
Заключение
Продажа жилья, находящегося в залоге у Сбербанка, — довольно хлопотный процесс. Сначала надо заручиться разрешением от кредитора и осуществить сделку, соблюдая все его требования. Для покупателя подобная покупка выгодна, поскольку цена снижена, и квартира прошла проверку раньше. Если у покупателя не хватает средств, он может переоформить ипотеку на себя.
Полезная информация. Теперь при покупке квартиры не буду отбрасывать варианты с ипотечными квартирами. Просматривала некоторые предложения — есть очень много интересных. А раньше опасалась связываться с такими.
Очень много узнала нового. Меня интересует одна квартира, купленная молодой семьей. На ее покупку использовался материнский капитал. У продавцов не было проблем с кредитом, они просто переезжали и хотели переоформить ипотеку на другого хозяина. Я сомневалась, связываться с этим или нет.
Спасибо за разъяснения. Сейчас с мужем начали поиски квартиры. Стоит вопрос взять более дешевую или ипотечную с долгом. Говорят, что банк более охотно идет на второй вариант, чем на просто выдачу ипотеки.
Сейчас у риэлторов каждая вторая квартира при осмотре оказывается ипотечной. Покупателям выгодно — по цене проще договориться.
Знакомый риелтор убеждал нас, что менее рискованные сделки при покупке ипотечных квартир. Хозяин квартиры не сильно перебирает покупателями, и идет на уступки. И не нужно делать оценку.
Процедура продажи ипотечной квартиры намного сложнее, чем обычной. Но для покупателей такой вариант, как говорят все риелторы, более выгодный. И не только из-за цены (она обычно ниже, если квартиру продают из-за невозможности дальше оплачивать кредит), но из-за того, что квартира юридически безопасна.
Мы с мужем покупали квартиру в ипотеку при помощи маткапитала. Когда появилась возможность приобрести квартиру с большей площадью, стали продавать ипотечную. Сразу столкнулись с органами опеки. Если новое жилье хуже предыдущего по метражу или по жилищным условиям — отказ на продажу гарантирован.
Когда покупали с мужем квартиру, обратили внимание, что очень много реализуется ипотечных квартир. Жалко их бывших хозяев — платить, а потом остаться без квартиры. Это как раз нас натолкнуло на мысль что лучше купить сначала однокомнатную, но не связываться с ипотекой для покупки большей квартиры.